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这个行业面临大洗牌 扩张并购裁员轮番上演

  原标题:这个行业大洗牌,扩张、并购、裁员轮番上演

  来源:中国新闻周刊

  联合办公行业间规模竞速背后,是盈利模式单一的集体焦虑

  联合办公面临行业洗牌

  本刊记者/姜璇

  本文首发于总第889期《中国新闻周刊》

  过去一年间,扩张、并购、价格?#20581;?#35009;员潮轮番在联合办公行业上演,作为新兴业态的联合办公共享空间模式进入深度调整期。

  “任?#25105;?#27425;行业的整合和联合,核心都是出于对用户需求的考虑,行业远没有到相?#21592;?#21644;的阶段。”优客工场创始人毛大庆在接受《中国新闻周刊》采访时分析认为,国内联合办公正处于从2.0迈向3.0的过渡阶段,组织化?#25512;?#21488;化是可预见的未来。

  不过从去年下半年开始,联合办公模式开始频遭质疑。

  在?#30340;?#20154;士看来,2019年行业进入深度整合和产业升级阶段,意味着风险和不确定性,过度依赖政府?#22266;?#30408;利模式待解的联合办公,经受着?#26102;竞?#20908;和估值泡沫破裂的双重压力。

  联合办公的模?#25945;?#32034;,能否跑赢行业?#26102;?#30340;消耗速度?这是整个行业直面的挑?#20581;?br />
  行业整合加速

  按照行?#30340;?#20154;士的定义,共享空间是依托互联网平台,整合海量闲置房产资源、配套设施等资源而兴起的共享经济服务,其涉及房地产的商用(如办公、商铺)、民用(如民宿)领域。其中,联合办公就属于共享空间细分行业中的一种类型。

  自2015年落地中国,受国家“双创”热潮的推动和美国联合办公品牌Wework的模式启发,中国的联合办公行业快速增长。

  2015年4月优客工场创立,2016年1月氪空间从36氪拆分并完成A轮融资,此后,共享空间领域发展在国内初具规模。2016年2月,优客工场与滴滴出行合作,成为生态?#21019;?#24314;的有效延伸。同年8月,优客工场宣?#23478;?#24067;局16个城市、50个场地。

  目前,联合办公数量从几十家发展增至上千家,已经形成一批初具规模的头部企业,如优客工场、纳?#37096;?#38388;、soho 3Q、氪空间、梦想加等。

  早前,联合办公商?#30340;?#24335;是将以往?#24433;?#20844;楼业主整租的工位,划分改装后以?#22871;?#26041;式转租给初创企业,从中赚取差价,这被?#28216;?#32852;合办公最为主流的模?#20581;?br />
  这一模式立刻吸引了大批“中国学?#20581;?#25928;仿,寻求转型的地产商,有政府背景、扶?#20540;?#26041;科技公司的共享办公场所等企业纷纷入局,在国内“双创”政策利好和跨国企业、初创企业对灵活办公空间的需求推动下,联合办公行业经历爆发式增长、加速整合,形成一批初具规模、定位不同的企业。

  随着行业分化,加速淘汰,头部企业在资源争夺中的展开规模竞速。2018年4月,Wework并购在全球拥有24个办公地、约1万名会员的裸心社,其联?#27927;?#22987;人兼CEO亚当·诺依曼(Adam Neumann)接受财新采访时曾直言,?#23637;?#35753;Wework在中国扩张的速度快了一倍。数据显示,Wework在中国以每1.8个月开一家办公空间的速度扩张。

  Wework看中的是裸心社的本土团队和数十人的设计团队,能够满足其扩张的需要。在并购之前,Wework曾寻求与其打法类似的本土竞争对手氪空间合作,谈判了四五次后搁?#22330;?#27690;空间创始人兼董事长刘成城表示,Wework希望?#23637;?#26412;土企业实现在中国的落地,而氪空间则更希望是合作的模?#20581;?br />
  ?#27690;送?#26102;,氪空间一直维持高速“圈地”态势。详细的数据?#21592;?#33021;说明其增长速度:2017年,氪空间社区运营面积为9万多平方米,而2018年3个月内,氪空间新增签约物业面积在12万平方米。也就是说,3个月内的新增物业面积超过了过去2年运营面积的总和。刘成城在采访中透露,氪空间在自营模式下维?#32622;?#26376;新开面积近4万平米,是国内同行两三家的总和,?#23637;?#20877;改造没有必要。他质疑“贴牌?#29992;?#30340;混营模式,盲目扩张,长远来看伤害行业品牌”。

  这种质疑,源于联合办公空间现有两种主流经营模式下,扩张方式的选择差异。目前,国内联合办公领域分为自营、混营两种经营模式,自营模式是指联合办公企业从开发商或业主方租用办公楼后,进行标准化设计装修,再将其出租,以Wework、氪空间、soho3Q等为代表;混营模式则是自营、?#29992;恕?#25442;购并购等模式的混合体,以优客工场为代表。

  2019年年初,连续两年获得创客专项扶持奖金的联合办公品牌ibase原点空间被爆出亏损清场,母公司地产商金地集团因难以扭亏而砍掉这块烧钱业务,空间被Wework高价?#23637;骸?br />
  优客工场在2018年发起并购七家联合办公企业,将洪泰创新空间、无界空间、爱特众创、?#25945;?#23567;镇、Wedo联?#27927;?#19994;社、火箭办公、Workingdom收入囊中。

  一方面是中小型空间举步维艰、止损退场,一方面是市场资源向头部企业集聚加速并购和扩张,这是国内联合办公行业的冰与火之歌。

  VC SaaS监测数据显示,2017年,中国联合办公空间的数量已经达到3459家,预计在2020年将会超过5000家。但在被监测的联合办公空间中,发展缓慢、濒临破产倒闭状态的已占到总数的28.1%。其中,濒临破产倒闭的企业占3.8%。

  “无论是商?#30340;?#24335;遇到瓶?#34987;故?#26159;否做到差异化经营,行?#30340;?#30340;整合和联合,包括优客工场的几次,核心都是考虑用户需求。”毛大庆对《中国新闻周刊》表示,任何高速增长的行业发展到一定阶段出?#20013;?#19994;的整合,联合办公在国内是新兴产业,有行业玩家的推出是正常现象。

  毛大庆认为,行?#30340;?#30340;“合纵连横”是一种合作,可以让用户在更大的网格?#27573;?#20869;便利移动,释放联合办公的灵活的行业特性。

  盈利模式待解

  行业间规模竞速的背后,是联合办公盈利模式单一的集体焦虑。目前来看,联合办公的主要收入来源是工位服务费,也就是承租、改造的投入和收取租金费用的坪效(每平方米营业面积上产出的年营业额)差。

  以传统租赁行业为参照,这笔带有?#23736;?#25151;东”标签的生意盈利模式不难理解。实际上,已经有多家联合办公都宣布实?#20540;?#20307;盈利。以“优客工场阳光100社区”为例,社区总工位数 1308 个,工位服务费为2200~2600元/工位/月,若出租率达到 92%,换算成坪效能够达到8.5元/平方米/天,相比较于阳光100写?#33268;?#24179;均7.5元/平方米/天的租金,已经能实现盈利。

  那么实现盈利的出租率行业平均水平是多少?行业调研数据显示,联合办公出租率平均达到85%时,才能保持盈亏平衡。对于单体项目而言,并不容?#36164;?#29616;,考验联合办公企业的运营能力。另一项行业数据表明,依靠租金收益的租赁行业,投资回报率不足2%,若仅仅依靠租金带来营收的联合办公,未来注定是一个微利行业。

  然而,联合办公在本身充当?#23736;?#25151;东”提供地产租赁服务的同时,被认为具有互联网基因,创立之初带有社区属性,以联合办公为载体,社群为纽带的企业服务平台,能够挖掘出商业价值。

  在毛大庆看来,与?#23736;?#25151;东”模式最重要区别是增值服务,以桌?#28216;?#20837;口的会员收入目前依然是企业的主要收入来源,行业整体已经开始探索多元化的营收渠道。“以优客工场为例,拥有较大的客户基础和覆盖全国主流城市的空间之后,开始进行包括线上会员收入,广告收入,管理输出,定制化服务,知识教育类业务等探索。”

  然而,?#25945;?#23567;镇创始人万里江表示,这些增值服务目?#25353;?#20110;“放水养鱼”的阶段,收益并不高。在偏企业化的?#25945;?#23567;镇App中可以观察到,界面二级菜单中接入了第三方服务公司,为会员企业提供公司运维、市场营销、人力管理等服务。

  毛大庆规划的生意闭环是,以桌?#28216;?#20837;口,更多利用线下场景及线上智慧服务形成线下体验式+线上社交的商业逻辑。这个逻辑是否能够行得通?

  从线上入口来看,联合办公品牌自行开发App是实现会员线?#25103;?#21153;、打造闭环生态中的重要一环,在获取会员大数据后,用户画像、数据变现为实现盈利提供可能。标准排名城市研究院发布的《2018年中国联合办公活力指数报告》的调查样本中,目前有App的运营商不足60家,其中下载量过万的仅16家。以行业下载量居首位的优客工场App优鲜集为例,每一条社群动态的的互动量不超个位数,用户活跃度不高。

  社交互动、社群生态的塑造是否结合线下场景实现?一位联合办公企业的合伙人向《中国新闻周刊?#35775;?#36848;组织线下活动的场景,“公司在空间内组织线下交流会,类似于美国的‘Beer Day’这样的活动,有免费的啤?#21860;?#23567;吃,第一天来的人比较多很热闹,第二次人就大幅度减少,到第三?#20301;?#26412;就没人了”。

  现阶段,联合办公线上线下社交、投资孵化、撮合成交?#30830;?#31199;金收入模式,?#28304;?#20110;探索期。换句话说,联合办公在讲一个“关于未来的故事”。故事显然没有给予?#26102;?#22826;多信心,2019年1月,Wework融资遭“膝斩?#20445;?#36719;银?#26102;?#21407;本计划投资的160亿美元下调至20亿美元。

  力求以规模效应变?#20540;?#32852;合办公,更可能向?#26102;?#24066;场寻求支持。SOHO董事长潘石屹于2018年3?#29575;?#25918;上?#34892;?#35328;,未来不排除拆分联合办公业务独立上市的可能;梦想加创始人李文磊也在2018年8月一次访谈中表示,梦想加正在加速扩张,三到五年内有上市的计划。纳?#37096;?#38388;创始人张剑也曾表示,不排斥上市可能性。

  然而,在2018年下半年行?#30340;諳破?#30340;价格战,无疑让经受?#26102;竞?#20908;的联合办公雪上加霜。据媒体报道,2018年9月,Wework在国际?#27573;?#20869;打出“高佣金+租金折扣”组合拳,推出100%返佣的高佣金政策,?#28304;?#31454;争对手处转租到Wework、且签约超过一年的租户,提供“第一年租金五折”的优惠。一些企业以加大促销力度迎战,例如氪空间提出五折优惠活动,?#25945;?#23567;镇近2000个工作折扣降至6.5折,SOHO3Q的租金也降至560元/周。

  激烈比拼下,国内联合办公工位单价直接被拖入低价区间竞争。公开资料显示,2018年下半年,联合办公的单个工位价格近乎腰斩。一线城市定价普遍在2000~3500元/工位/月的产品,集体下调价格至1000~2000元/工位/月。

  ?#28304;耍?#22810;位?#30340;?#20154;士表示,联合办公处于高速发展的节点,是共同做大蛋糕的阶段,远未到打价格战的时候。

  洗牌在即

  联合办公诞生于金融危机时,迎?#27927;?#19994;企业缩减开支、节约成本甚至是租不起工位的境况而生,“经济下行时可能有更多企业选择联合办公这种灵活、多元化的办公业态。”毛大庆说。

  毛大庆提到发生于去年年底一个有意思的现象,一边是年终企业裁员潮,一边是注册企业数量剧增,是创业?#24179;?#21313;年的结束?#25925;?#26032;的大潮将至?

  毛大庆认为,“经济形势复杂、国?#31034;质频?#23445;起伏的大背景下,企业更加重视现金流管理,对成本节约、效率提升的需求也在提升,针对小微企业、新型民营企业的需求定制化服务,帮助企业熬过?#26102;竞?#20908;尤为重要”。

  一些持谨慎态度观望的地产商,陆续推出旗下联合办公品牌,如早入?#20540;腟OHO 3Q,中海的Officezip 、龙湖的EASYWORK、禹洲厦门的“禹+空间”以及太古地产的Blueprint等。

  尽管联合办公的定位尚不清晰,洗牌在即,但是仍有入局者。